08/12/2021
Delphine, fondatrice de Turquoise Patrimoine, La Muse de l’investissement immobilier dans le Pays Basque
Que conseillerais-tu aujourd’hui à une femme qui veut faire son premier achat immobilier ?
Tout d’abord, il ne faut pas avoir peur de se lancer même si les montants en jeu et les durées de crédit peuvent impressionner. Un projet immobilier doit être bien réfléchi et étudié en amont.
Il faut se poser les bonnes questions en fonction de sa situation personnelle. Quel est mon projet de vie à court, moyen et long terme ? Est ce que j’investis dans ma résidence principale en premier ou dans un investissement locatif ? Se construire un patrimoine seule est primordial. L’indépendance financière pour une femme lui permet d’être libre de ses choix et de se prémunir contre un avenir qui peut être incertain. Par manque de temps et de connaissances, beaucoup de projets sont avortés avant même d’avoir commencé. Il est important de bien s’entourer en déléguant à des spécialistes comme les chasseurs immobiliers et les professionnels de l’accompagnement en investissements locatifs.
Parle-nous de ton expérience personnelle dans l’immobilier : qu’est-ce qui t’as poussé à investir dans l’immobilier seule ? Quels sont les critères que tu regardais ? Quelle est ta logique d’investissement immobilier ?
Mon premier investissement a été ma résidence principale. Cela n’est pas forcément la meilleure stratégie pour tous bien entendu. Locataire depuis de nombreuses années, j’avais du mal à me lancer seule attendant, au fond de moi, un achat à deux où je n’aurais pas à tout gérer moi-même. J’ai pu compter sur la motivation et le soutien de deux amis proches qui m’ont accompagnée dans ma recherche mais aussi dans la très grande rénovation nécessaire. Finalement, cela a été une superbe expérience avec un résultat au dessus de mes attentes. Revendu depuis cette acquisition a généré une très belle plus value non imposable. L’attrait du quartier et une rénovation optimisant l’espace ont été les clés du succès de cette opération. Dès l’emménagement, j’avais envie d’un nouveau projet et j’ai décidé de me former à la fiscalité immobilière afin de réaliser d’autres opérations mais cette fois en investissement locatif.
Les critères sont très différents en investissement locatif, hormis l’importance de la localisation, ce n’est plus le coeur que l’on doit écouter mais ce sont les chiffres que l’on doit étudier. Pour cela, il faut anticiper tous les frais réellement supportés lors de l’acquisition mais aussi tout au long de l’investissement. Il est primordial de bien choisir sa fiscalité en optant pour le régime le plus adapté ainsi qu’étudier et optimiser le financement de l’opération : Quel apport investir ? Quelle durée de crédit ? Quelles clauses savoir négocier auprès de sa banque dans le but d’économiser très rapidement quelques milliers d’euros ? Mon investissement va-t-il générer un cash flow positif ou me demander un effort d’épargne mensuel ? Des calculs de rendements locatifs doivent être réalisés mais attention à ne pas regarder uniquement le brut, c’est le net net d’impôts qui doit être pris en compte. L’indicateur numéro un en immobilier est le TRI (Taux de Rendement Interne). C’est le seul taux qui permettra d’intégrer toutes les dimensions (fiscale, économique et financière) de l’investissement immobilier. Personnellement, je n’ai réalisé que des investissements patrimoniaux, c’est ce qui correspondait le plus à mon profil d’investisseur à savoir une prise de risque limitée. Je favorise une plus value sur le moyen terme plutôt qu’une rentabilité agressive sur le court terme. Aujourd’hui mère de famille, mon profil reste toujours prudent mais à chacune son profil de risque et ses objectifs, à chacune sa stratégie d’investissement. Même si ma situation personnelle a évoluée, mes objectifs de transactions sont à la fois avec mon conjoint mais également seule pour justement toujours garder cette indépendance financière.
Tu as évoqué cette notion « du patrimoine qui doit bouger ». Peux-tu nous en dire plus sur l’optimisation du timing de revente / achat ?
Les conditions de marché évoluant, il faut s’adapter à son environnement local et modifier sa stratégie. Par exemple, un investissement en location courte durée n’est peut être plus adapté aussi bien à un marché qu’à des convictions personnelles. Par ailleurs, il est important de diversifier ses investissements immobiliers entre courte durée, à l’année, meublé, vide, locaux d’habitation et commerciaux. Régulièrement il est intéressant d’évaluer la valeur vénale de son patrimoine, calculer des plus values nettes de fiscalité à la revente, étudier l’environnement des taux proposés etc… pour revendre au bon moment et réinvestir.
Quel est ton meilleur et ton pire investissement ?
Mon pire investissement financier a été de consacrer une partie de mon épargne à une start-up dans l’univers de la musique et mon meilleur investissement a été l’acquisition d’un appartement de deux pièces au Pays Basque. La prise de risque s’avère largement moins importante en immobilier pour de potentiels retours sur investissement élevés grâce au levier bancaire.
En résumé, pour se construire un patrimoine immobilier, il faut optimiser sa fiscalité et son financement, diversifier ses investissements, savoir réinvestir au bon moment mais surtout être bien accompagnée.
